2022年拉萨市房地产运行情况

2022年受需求收缩、市场预期不振、新冠疫情爆发、房地产企业到位资金不足等因素，房地产市场持续低迷，呈现负增长态势。

一、2022年房地产开发市场运行特点

（一）房地产开发投资除2月份外连续10个月持续负增长。2022年全市房地产开发投资40.57亿元，同比下降58.0%，比同期固定资产投资增速高20.7个百分点，连续10个月呈负增长态势。从工程用途看，房地产开发投资仍以住宅为主，其中144平方米以上住宅投资下降明显，90-144平方米住宅投资下拉总体投资增速最多。全年全市住宅投资32.07亿元，同比下降48.2%，占房地产开发投资的79.0%。其中，90平方米以下住宅投资下降40.7%，下拉开发投资3.5个百分点；90-144平方米住宅同比下降46.8%，下拉开发投资19.7个百分点；144平方米以上住宅同比下降57.7%，下拉开发投资增长7.8个百分点。

（二）商品房销售全年呈现下行趋势。2022年，全市商品房销售市场较为低迷，销售增速整体呈下行趋势。2022年全市商品房销售面积48.33万平方米，同比下降48.3%，2022年1-2月为当年内最低点，同比下降78.8%；商品房销售额41.78亿元，同比下降50.6%，2022年1-2月同比降幅最大，下降75.8%。从工程用途看，住宅销售市场整体较好。全年住宅销售面积45.30万平方米，虽同比下降45.1%，但低于全部商品房销售增速3.2个百分点。其中，现房住宅销售9.69万平方米，同比增长15.6%，高于全部商品房销售增速63.9个百分点；期房住宅销售35.61万平方米，同比下降52.0%，高于全部商品房销售面积增速3.7个百分点。分县区看，商品房销售面积增速低于全市平均水平的有经开区、柳梧新区、文创园和城关区，同比分别下降85.9%、71.8%、68.2%和53.2%，合计下拉全市商品房销售面积增速45.4个百分点。

（三）房屋新开工、竣工面积均下降。受疫情爆发及市场形势影响，房地产开发企业项目开发意愿减弱且开发周期拉长，大部分企业将主要精力投放到已有的开发项目，加之无新开工项目，使房屋新开工面积和竣工面积均呈现下降态势。2022年全市房屋新开工面积33.61万平方米，同比下降35.7%；房屋竣工面积7.5万平方米，同比下降88.3%。新开工面积增速的下降，一定程度上反映了企业对市场预期较为保守，建设进程放缓。而竣工面积的下降，反映企业受疫情影响，工程项目进度停滞，应加快销售进程，使企业快速回笼资金。

（四）房地产开发企业到位资金降幅扩大。2022年全市房地产开发企业到位资金41.33亿元，同比下降68.7%。其中自筹资金、企业定金及预收款、个人按揭贷款三项资金共计36.61亿元，占到位资金的88.6%，共下拉到位资金54.0个百分点。全市房地产开发企业自筹资金15.40亿元，占比37.3%，同比下降79.6%，下拉到位资金45.6个百分点；定金及预收款8.53亿元，占比20.6%，同比下降47.4%，下拉到位资金5.8个百分点；个人按揭贷款12.67亿元，占比30.7%，同比下降21.5%，下拉到位资金2.6个百分点。到位资金是房地产开发产生投资的根本保证，作为房地产开发投资的先行指标一定程度代表着房地产投资的发展趋势，目前全市到位资金的总量高于开发投资，意味着企业资金相对不紧张，而到位资金的降幅高于开发投资，反映后期开发力度加大可能性较小。

二、房地产开发市场运行中需关注的问题

（一）房企投资意愿低迷。受原材料价格上涨、资金回笼放缓、销售市场低迷等因素影响，房地产开发投资意愿持续低迷，房地产开发项目建设进度明显放缓。从开工情况看，一是新入库项目个数减少。2022年全市新入库房地产开发项目10家，退库13家；二是新入库项目的规模萎缩、项目推进进度缓慢。2022年全市新入库项目计划总投资同比下降62.9%，新入库项目本年完成投资占新入库项目计划总投资的12.8%。缺少新项目、大项目的支撑，随着在库项目逐步完工，相关投资可能会出现急剧下降，需要引起重视。房地产开发投资作为固定资产投资重要组成部分，对固定资产投资增速将产生不同程度的影响。全年全市房地产开发投资占固定资产投资的比重17.7%，房地产完成投资同比下降58.0%，下拉全市固定资产投资15.3个百分点。

（二）各县（区）、园区分化明显。从房地产企业和项目看，2022年全市纳统房地产企业71家，纳统项目102个。其中城关区纳统企业31家，项目37个，居全市首位，而林周县、尼木县和曲水县无房地产企业，分布不平衡。从房地产开发投资增长情况看，2022年各县（区）、园区均处于负增长态势。除达孜区增速为-39.6%外，其余各县（区）、园区增速均超过-50.0%以上。其中，降幅最大的经开区（-82.8%）与全市平均增速（-58.0%）相差24.8个百分点。从商品房销售面积增长情况看，堆龙德庆区同比增长9.0%，而其余县（区）、园区呈负增长。其中，降幅最大的经开区（-85.9%）与全市平均增速（-58.0%）相差27.9个百分点。

（三）新入库项目逐渐减少。2022年全市在库房地产项目102个，年度退出项目20个，在新入库项目少的情况下，完工项目逐渐增多，能产生投资的项目盘子越来越小也是导致投资下滑的重要原因。如果没有新项目及时补充，全市的房地产开发投资将难以为继。

三、房地产开发市场保持稳定发展的几点建议

（一）加强房地产市场调控。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要毫不动摇坚持“房住不炒”的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制，持续整治规范房地产市场秩序，切实维护购房者的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

（二）提高房地产投资质量。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策，一方面，解决好新市民、青年人等住房问题，加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。另一方面，根据市场需求变化，要引导开发企业着重适应房屋更新换代的同时，适合当地人的居住的藏式户型等新情况，改进住房的户型、面积和结构，改进商品房供给质量，确保适销对路，大力打造宜居城市，吸引更多的人才到拉萨居家养老。

（三）持续改善营商环境，鼓励民营房地产企业做大做强。持续深化“放管服”改革，着力改善营商环境，有效激发各类市场环境。鼓励民间房地产企业做大做强，提供资金以及政策上的支持，形成一批实力强、知名度高的房地产大品牌，促进我市房地产业持续健康发展。